Planung ist das halbe Leben. Geht es um den Innenausbau einer Immobilie, sollten Sie die einzelnen Arbeiten genau aufeinander abstimmen. Nur so vermeiden Sie, dass sich die Handwerker gegenseitig im Weg stehen und sich blockieren. Zudem sollten Sie darauf achten, welche Tätigkeiten zu welcher Zeit durchgeführt werden und auf Basis dessen einen Zeitplan erstellen.
Inhaltsverzeichnis
Neubau oder Altimmobilie?
Vorab kommt es darauf an, ob Sie neu bauen oder eine Bestandsimmobilie sanieren. Betrachtet man den bautechnischen und den finanziellen Aufwand, um eine Bestandsimmobilie auf den aktuellen Stand der Energieeffizienz zu bringen und den modernen Ansprüchen an den Wohnkomfort anzupassen, kann es lohnender sein, vor allem Gebäude aus den vierziger bis siebziger Jahren komplett zu sanieren oder im ungünstigsten Fall sogar abzureißen und neu zu bauen. Altimmobilien aus dieser Zeit weisen die typischen Mängel auf, wie ungedämmte Fassaden, ungedämmte Keller und Dachdecken, veraltete Heizkörper und Heizungsanlagen. Einfachverglaste Fenster und Türen sind Energieverschwender Nummer eins. Oft sind die Grundrisse nicht mehr zeitgemäß, da die Raumaufteilung so knapp bemessen ist, dass beispielsweise eine Wohnküche kaum unterzubringen ist.
Trotzdem fällt die Entscheidung für die Sanierung oft leichter als neu zu bauen. Grund ist, dass sich eine Sanierung oft als eine Reihe von Einzelmaßnahmen darstellt, die man Schritt für Schritt, auch über Jahre verteilt, abarbeiten kann. Eine Komplettsanierung empfiehlt sich am ehesten bei Gebäuden aus der Gründerzeit und aus den dreißiger Jahren. Hier stimmt die Bausubstanz. Dicke Wände speichern Wärme und die Grundrisse sind so offen gestaltet, dass sie vielgestaltig nutzbar sind.
Überlegungen vor Baubeginn
Frühzeitig sollten Sie sich über die Möglichkeiten informieren, wie Ihre Arbeiten gefördert werden können. Gerade wenn Sie eine Bestandsimmobilie sanieren, erhalten Sie für den Einbau einbruchsicherer Haustüren und Fenster KfW-Zuschüsse, vorausgesetzt, Sie beantragen die Förderung, bevor Sie die Arbeiten beginnen. Gleiches gilt für die Modernisierung der Heizung oder den barrierefreien Umbau der Wohnung.
Reißen Sie tragende Wände heraus, ist es keine schlechte Idee, einen Statiker einzubeziehen. Dass Sie für die einzelnen Gewerke wenigstens zwei bis drei Angebote einholen, versteht sich. Im Gespräch mit den Handwerkern profitieren Sie davon, dass Sie Hinweise erhalten, was Sie im Detail beachten sollten und wie Sie die Gewerke aufeinander abstimmen. Wichtig ist diese Zeitplanung auch insoweit, als Sie Ihre derzeitige Wohnung vielleicht kündigen und nach dem Einzug nicht in einer Baustelle leben wollen.
Bauen Sie neu, übernimmt meist der Architekt den Innenausbau. Planen Sie ein Ausbauhaus, ergibt sich aus Ihrer Baubeschreibung, was Sie wann selber machen können. Bei Bestandsimmobilie kommt es darauf an, welche Arbeiten Sie ausführen möchten und welche Gewerke Sie unverändert belassen. Je mehr Arbeiten Sie ausführen, desto mehr müssen Sie vorab planen. Hakt es hier, hakt es auch anderswo.
Wichtig ist, wann im Jahr Sie starten. Bauunternehmer und Handwerker sind in den Monaten März bis Oktober eher ausgelastet, da sich in den warmen Monaten Neubauten im Hinblick auf die Wetterlage besser hochziehen lassen als in den Wintermonaten. Sanieren Sie in den Wintermonaten im Innenbereich und schaffen Sie es, bis ins Frühjahr fertig zu sein, profitieren Sie davon, dass das Kaufinteresse im Frühjahr erfahrungsgemäß größer ist. Es erwacht sozusagen mit dem Frühling. Sie erzielen mit hoher Wahrscheinlichkeit bessere Verkaufserlöse, als wenn Sie in den tristen Wintermonaten auf den Markt gehen.
Planung, welche Tätigkeiten zuerst verrichtet werden müssen
Arbeiten, die Staub und Dreck verursachen, führt man vorrangig aus. Müssen Sie Türen oder Fenster neu brechen, Schlitze für neue elektrische Leitungen in die Wand meißeln oder die Heizkörper neu anordnen, können Sie schlecht gleichzeitig schon tapezieren. Planen Sie, das Dachgeschoss zu nutzen, müssen Sie möglicherweise einen Treppenzugang schaffen und vor allem das Dach energetisch so herrichten, dass es als Wohnraum überhaupt erst nutzbar wird.
Sie arbeiten sich am besten von außen nach innen. Zuerst sind Fenster neu zu setzen. Die damit verbundenen Eingriffe ins Mauerwerk erfordern, ebenso wie die Verlegung neuer elektrischer Leitungen oder Heizungsrohre, später entsprechende Gips- und Verputzarbeiten. Die Gestaltung von Küche und Bad erfordert zusätzliche Planungen. Sie müssen festlegen, wo Kaltwasseranschlüsse, Wasserabflüsse, Steckdosen, Starkstromanschluss und Heizkörper ihren Platz haben sollen. Sind diese Arbeiten erledigt, können die Decken verkleidet werden. Spanndecken lassen sich besonders schnell installieren, erfordern meist keine Abrissarbeiten und ermöglichen, Lichtquellen kreativ einzubinden. Geht es um den Bodenbelag, wäre eine eventuell vorgesehene Fußbodenheizung einzubauen, ansonsten Laminat, Parkett oder Fliesen zu verlegen. Zu guter Letzt dürfen Tapezierer oder Anstreicher ihr Werk erledigen. Vorher brauchen Sie die Umzugshelfer gar nicht erst bestellen.
Wie viel Zeit Sie einplanen sollten
Die Zusammenarbeit mit Handwerkern ist in zeitlicher Sicht oft schwierig. Pauschale Vorgaben sind kaum möglich. Vor allem im Hinblick auf den Fachkräftemangel kommen viele Handwerker mit den Aufträgen kaum hinterher. Allein in Berlin beträgt die „Auftragsreichweite“ bis zu zehn Wochen, die Auftragsbücher sind randvoll (Quelle: Tagesspiegel v. 6.4.2017). Wegen der niedrigen Hypothekenzinsen investieren die Bauherren ihr Geld lieber in Immobilien als es auf die Bank zu legen.
Der Bauboom findet natürlich auch in den Immobilienpreisen seinen Niederschlag. So müssen Sie für den Kauf eines Hauses mit ca. 100 m² in Berlin derzeit 3.798,25 EUR/m² durchschnittlich kalkulieren. Die in deutschen Großstädten, wie zum Beispiel die Immobilienpreise in Berlin, verzeichnen immer noch steigende Tendenzen. Allein schon deshalb erscheint die Sanierung einer Bestandsimmobilie der einfachere Weg.
Unvorhergesehenes verzögert die Fertigstellung mancher Arbeiten. Planen können Sie so, dass im Idealfall diejenigen Handwerker im Haus arbeiten, die sich nicht gegenseitig behindern. Der Fensterbauer kann die Fenster einbauen und gleichzeitig könnten Elektriker und Heizungsbauer Leitungen und Rohre verlegen. Ansonsten baut ein Gewerk auf das andere auf. Um Probleme zu vermeiden, sollten Sie gewisse Pufferzeiten einbauen. Versuchen Sie zumindest, die Handwerker auf zeitliche Vorgaben festzulegen. Berücksichtigen Sie, dass einzelne Arbeiten, beispielsweise Verputzarbeiten, eine Ruhepause bedingen, in denen das Material aushärtet und erst danach Anschlussarbeiten erfolgen können.
Einfluss auf Ihre Planung hat auch die Frage, ob Sie Eigenleistungen und Selbsthilfe einbeziehen. Gerade in Regionen mit hoher Eigenheimdichte ist Nachbarschafts- und Verwandtenhilfe an der Tagesordnung. Wenn Sie selbst Zeit und
handwerkliches Geschick mitbringen, rechnen die Banken bei der Finanzierung Eigenleistungen an. Doch Vorsicht: Mit Selbsthilfe können Sie auch Engpässe verursachen, vor allem wenn Sie sich zeitlich oder fachlich überfordern. Umgekehrt können Sie mit Selbsthilfe und Eigenleistung Engpässe überwinden, um den ungestörten Bauablauf zu sichern. Selbsthilfe wird bei öffentlicher Förderung anstelle von Eigenmittel anerkannt. Beachten Sie, dass Schwarzarbeit ein Grund sein kann, öffentliche Fördermittel zu widerrufen.
Fazit
Wer baut oder saniert, kommt ohne Planung nicht aus. Jeder Schritt will überlegt sein. Da Sie im Regelfall auf Handwerker angewiesen sind, müssen Sie zeitliche Verzögerungen und Probleme bei der Bauausführung stets einplanen. Diese liegen in der Natur der Sache und lassen sich nicht unbedingt verhindern. Mit einer guten Planung können Sie derartige Verzögerungen aber zumindest so kontrollieren, dass Sie wenigstens mit ausreichend Pufferzeiten noch im Plan bleiben.
