Renovierungsbedürftiges Haus kaufen: So lässt sich die Renovierung planen

Wer ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen möchte, sollte schon vorher die nötige Renovierung planen. ©unsplash.com

Nicht nur handwerklich begabte Menschen interessieren sich für renovierungsbedürftige Häuser, zu denen teils alle Bestandsbauten gezahlt werden können, die vor 1990 gebaut wurden. Zu tun ist immer etwas. Auch im Ausland kann sich so eine Immobilie lohnen, zumindest dann, wenn man auswandern oder sein Eigenheim stets im Urlaub parat haben möchte. Doch wie steht es um die Renovierung und deren Kosten? Dieser Artikel beleuchtet die Sache einmal.

Hauskauf: Die Finanzen checken

Einige Faktoren sind überall auf der Welt dieselben: Die Preise sollten generell angeschaut und verglichen werden, es ist eine eigene Haushaltsrechnung notwendig, um überhaupt den persönlichen Höchstkaufpreis zu eruieren, zudem müssen Renovierungskosten beachtet werden. Was das im Einzelnen heißt, kann an einem beliebten Beispiel gezeigt werden: Wenn Interessenten ein Haus auf Mallorca kaufen:  

  • Preisübersicht – sie ist notwendig, denn mit ihr steht und fällt das ganze Projekt. Welche Häuser werden auf der Insel verkauft und gibt es überhaupt für einen selbst interessante Objekte?
  • Haushaltsrechnung – sie dient dazu, aufzuzeigen, wie hoch der Kredit im Höchstfall sein kann. Dazu werden alle Einnahmen addiert, die Ausgaben aufgelistet, ein Puffer eingerechnet und der Überschuss zeigt an, wie hoch die Raten monatlich für einen Kredit sein dürfen. Anhand der Raten lässt sich nun die Gesamtsumme einschätzen.
  • Renovierungskosten – selbst bei neueren Gebäuden fallen meist Renovierungsarbeiten an, denn Hauskäufer möchten das Gebäude nach ihren Ansprüchen gestalten. Somit sollten auch bei nicht renovierungsbedürftigen Gebäuden bis zu 20.000 Euro zusätzlich eingeplant werden. Bei älteren Häusern stehen hingegen ganz andere Summen zur Debatte.

Bei älteren und sanierungsbedürftigen Häusern muss grundsätzlich ein anderer Preis aufgerufen werden. Solche Objekte müssen günstiger als einzugsbereite Häuser in derselben Region sein. Das Problem ist: Selbst handwerklich begabte Laien können den Arbeitsaufwand teils nicht einschätzen. Daher gilt:

  • Gutachter beauftragen – vor dem Kauf des Hauses sollte ein Sachverständiger das Haus begehen und ein rechtssicheres Gutachten über die notwendigen Arbeiten erstellen. Dieses Gutachten beinhaltet auch eine Kosteneinschätzung.
  • Verhandlung – anhand des Gutachtens lässt sich der Kaufpreis verhandeln. Setzt der Sachverständige beispielsweise dringende Renovierungskosten in Höhe von 150.000 Euro an, so muss der Kaufpreis des Hauses entsprechend sinken.

Generell gilt: Der letztendliche Kaufpreis einer Immobilie zuzüglich der Renovierungskosten darf den ortsüblichen Marktpreis nicht überschreiten. Dies betrifft jedoch nur die reinen Renovierungskosten. Wer das Gebäude grunderneuert und modernisiert, der erhält am Ende natürlich einen höheren Marktwert.

Häufige Arbeiten bei Renovierungen

Welche Arbeiten fallen bei älteren Häusern eigentlich an? Pauschal lässt sich das nicht beurteilen, denn der Zustand des Hauses hängt stark vom vorigen Besitzer ab. Sorgte dieser sich ausreichend um das Objekt, führte er wichtige Renovierungen durch, dann können sich die eigenen Arbeiten auf Kleinigkeiten beziehen. Stand das Haus jedoch leer oder wurde seit Jahren nicht gepflegt, so können aus Renovierungen umfangreiche Sanierungen werden. Besonders häufig sind diese Probleme:

  • Dach – jedes Dach muss nach einigen Jahrzehnten erneuert werden. Zwischenzeitlich ist es auf Schäden hin zu untersuchen. Ein altes und marodes Dach ist das größte Problem für Hauskäufer, denn es muss direkt erneuert werden. Selbst auf Mallorca führen undichte Dächer schnell zu massiven Substanzschäden.
  • Feuchtigkeit – ob vom Dach, undichten Leitungen oder aus der Luft: Feuchtigkeit ist der Tod eines jeden Gebäudes. Nicht nur bildet sich Schimmel, auch die Grundsubstanz des Hauses wird geschwächt und geschädigt. Je nach Ursache der Feuchtigkeit sind die Renovierungsarbeiten enorm.
  • Veraltete Anlagen – Wasserrohre, Elektrik, die Heizung – auch hier sind Renovierungsarbeiten sehr häufig. Eine alte, noch auf die 80er ausgelegte Elektrik hält den heutigen Anforderungen des täglichen Lebens nicht mehr stand und kann rasch zu Kurzschlüssen und Bränden führen. Die Behebung dieser Mängel ist für Laien nicht durchführbar, sodass sie zu den großen Kostenfaktoren zählen.

Doch auch die Neugestaltung der Bäder gehört mit zu den Renovierungsmaßnahmen in alten Häusern. Oft sind die sanitären Bestandteile überholt.

Finanzierung planen

Die meisten Menschen müssen einen Hauskauf über einen Kredit finanzieren. Auch die Renovierungskosten werden in diesem Rahmen mitfinanziert. Solche Finanzierungen müssen gut geplant werden, wobei es durchaus schwieriger ist, eine Baufinanzierung für eine Immobilie im Ausland zu erhalten. Nicht jede Bank unterstützt diese Vorhaben, zugleich ist es schwieriger, vor Ort eine entsprechende Finanzierung zu erhalten. Und was ist mit den Förderungen?

  • In Deutschland – praktisch gibt es Fördermittel, die für die Sanierung von Bestandsgebäuden genutzt werden können. Diese sind aktuell aber im Wandel und werden künftig neu zusammengestellt.
  • Im Ausland – die deutschen Fördermittel gelten zwar für selbstgenutzten Wohnraum, jedoch nur, wenn sich dieser in Deutschland befindet. In Spanien müssten sich Interessenten vor Ort informieren, ob und welche Optionen es gibt.

Grundsätzlich muss bei der Finanzierung, aber auch bei eventuellen Fördergeldern bedacht werden, dass die Mühlen im Ausland teils anders mahlen. Standards können beispielsweise abweichen. Ein Beispiel sind alte Fincas, die nicht über eine Heizungsanlage verfügen: Das ist der Standard für ältere Bauten und der Einbau einer Heizungsanlage kann, aber muss nicht förderfähig sein. Immerhin ist meist ein Kamin vorhanden, der in früheren Zeiten ausreichte.

Sehr wichtig, damit das gesamte Projekt funktioniert, ist, dass sich Hauskäufer im Ausland unbedingt jemanden an die Seite holen, der die Renovierung überwacht, prüft und darauf achtet, dass tatsächlich alles wunschgemäß erfüllt wird. Diese zusätzliche Ausgabe darf niemand scheuen. Gerade auf den Inseln sind die Menschen überaus geschickt und haben eine lange Erfahrung, wie sie Häuser mit wenigen Mitteln renovieren – doch wird die Ausführung vermutlich nicht der ›deutschen Gründlichkeit‹ entsprechen.

© Unsplash.com @ Stefan Lehner
Wer alle erforderlichen Maßnahmen mit einkalkuliert, erlebt am Ende keine bösen Überraschungen in Bezug auf die Kosten.

Fazit – im Ausland ist es ein kompliziertes Unterfangen

Wer auswandert und vor Ort mithilft, sein neues Heim zu renovieren, der hat sicherlich viel im Blick. Doch auch in diesem Fall ist ein Bauaufseher und Sachverständiger notwendig, denn selbst geschulte Handwerker können fachkundig nur ihr eigenes Gewerk beurteilen. Wird das gesamte Projekt aus Deutschland gesteuert, ist ein Aufseher noch wichtiger, da die neuen Besitzer nicht mal eben vorbeischauen und eine Abnahme vornehmen können.

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