Viele Menschen werden durch Schenkungen oder Erbschaften zu Hausbesitzern. Wer dann ein solches Gebäude selbst bewohnen oder gewinnbringend veräußern möchte, sollte sich nicht scheuen, Geld in die Hand zu nehmen.
Vor einigen Jahren fand eine Studie heraus, dass hierzulande von 2015 bis 2024 schätzungsweise gut zwei Millionen Einfamilienhäuser generationenübergreifend übertragen werden – zudem weitere knapp 400.000 Zweifamilienhäuser.
Wenn Sie zu den derart bedachten Menschen gehören, haben Sie vielleicht ein Problem: Übersteigt der Gebäudewert den Freibetrag der Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer (dessen Höhe ergibt sich aus dem Verwandtschaftsgrad), dann wird es teuer. Die einzige Möglichkeit, um nicht zehntausende Euros an den Staat zahlen zu müssen, ist eine mindestens zehnjährige Eigennutzung.
Allerdings zeigt die Erfahrung häufig verschiedene Unzulänglichkeiten bei solchen Immobilien. Viele haben seit Jahrzehnten keine Modernisierungen erlebt. Mitunter werden durch den Eigentümerwechsel „ruhende“ Nachrüstpflichten akut.
Sollten Sie von Angehörigen ein derart altes Haus übernehmen, dann ist es sinnvoll, es nicht nur bei der Erfüllung dieser Pflichten zu belassen, sondern sie mit anderen Maßnahmen zu kombinieren. Mit geschickter Planung erhalten Sie ein Gebäude, in dem Sie nicht nur die kommenden Jahre sorgenfrei leben können, sondern das höhere Preise erzielt als ein Haus mit jahrzehntelangem Nachholbedarf – selbst, wenn Sie (noch) keine Kernsanierung durchführen.
Inhaltsverzeichnis
Basis-Photovoltaik
Eindeckung und Dachstuhl befinden sich noch in brauchbarem Zustand und werden durch eine womöglich nötige Dämmung nicht überstrapaziert? Dann wäre es, wenn Ihr „neues, altes“ Haus nur halbwegs sonnengünstig liegt, ein hervorragendes Upgrade, es wenigstens mit einer Basis-Photovoltaik zu versehen.
Die Gründe dafür sind bestechend:
- Wer ein Haus neu bezieht, muss einen neuen Stromversorgertarif abschließen. Diese Neuverträge sind derzeit extrem teuer und werden es wohl bleiben. Jede selbsterzeugte Kilowattstunde reduziert die Unterhaltskosten.
- Photovoltaik wird umfassend gefördert, wodurch die Installationskosten sinken.
- Wird ein speziell inselfähiger Wechselrichter verbaut, kann das Haus seinen PV-Strom selbst bei Netzausfällen nutzen.
Es muss ja nicht gleich das gesamte Dach sein. Schon wenige Module sind ein hervorragender Anfang. Jedoch: Abgerundet wird Photovoltaik erst in Kombination mit Speichertechnik. Nur dann müssen Sie nichts mehr gegen geringe Entgelte einspeisen. Zugleich sind die Kosten seit Jahren gesunken – und Stromspeicher werden ebenso gefördert wie PV-Anlagen.
Tipp: Wenn sowieso am Dach gearbeitet wird, lassen Sie gleich die Vermörtelung im Giebelbereich und an ähnlichen Orten überprüfen.
Neue Heizkörper
Was Effizienz, Versorgungssicherheit und Klimaschutz anbelangt, dürfte es keine bessere Kombination geben als eine Wärmepumpe mit Fußbodenheizung. Das ist aufwendig, weil alle Böden erneuert werden müssen, sofern keine Fußbodenheizung installiert ist.
Wenn die Heizung nicht austauschpflichtig ist, können Sie sich diese Kosten zunächst sparen. Dennoch sollten Sie neue Heizkörper installieren.
- Einerseits sind alte Heizkörper häufig mit Ablagerungen zugesetzt.
- Andererseits haben moderne Radiatoren bessere Abstrahlleistungen.
Durch einen Austausch können Sie ohne jegliche Einbußen die Heizleistung erhöhen und gleichsam die Kosten verringern. Sprechen Sie jedoch mit Ihrem Klempner: Mitunter kann es sinnvoll sein, das gesamte Heizungsrohrsystem zu reinigen. Das ist jedoch Profiarbeit.
Tipp 1: Lassen Sie zusätzlich die Heizungsanlage gründlich warten.
Tipp 2: Sitzen die Heizkörper in Außenwandnischen, strahlen sie oft viel Wärme nach außen. Eine Reflexionsfolie dahinter kann diesen Nachteil abmildern.
Tipp 3: Ergänzen Sie die neuen Heizkörper um digitale Thermostate. Das ermöglicht eine sparsamere und komfortablere Heizungsregelung.
Frischer Fassadenanstrich
Erneut gilt: Optimal wäre es, Ihren Neubesitz mit einer Fassadendämmung auf ein hohes energetisches Niveau zu bringen. Doch speziell, wenn die Fassade noch in Schuss ist und keine neue Heizung installiert wird, sollten Sie das nicht vorschnell angehen – idealerweise basieren Dämmung und Heizungsanlage leistungsmäßig aufeinander; sollten also zusammen erledigt werden.
Dennoch sollten Sie die Fassade nicht unbeachtet lassen. Typische Fassadenfarbe hält zwar vieles aus, aber auch sie kommt an ihr Limit. Das ist kritisch, denn die Farbe dient nicht nur der Zierde, sondern schützt Putz und Wandmaterial vor Witterungseinflüssen. Eine Auffrischung hat dementsprechend einen doppelten Effekt.
Tipp: Bessern Sie zuvor Risse, Brüche, Bohrlöcher und sonstige Schäden aus.
Nachgerüstete FI-Schutzschalter
Wenn Ihr Haus so alt ist, dass die Elektroinstallation noch auf zwei statt drei Leitern fußt, sollten Sie sie schon aus Sicherheitsgründen kernsanieren. Sind bereits drei Leiter vorhanden (in West-Deutschland ab 1973 Pflicht), dann können Sie beruhigt sein.
Aber: Erst ab 1984 wurden Fehlerstromschutzschalter (FI oder RCD) in Neubauten Pflicht. Und erst ab 2009 wurden FIs in allen Räumen verpflichtend – zuvor nur in Badezimmern.
Da der FI-Schalter speziell bei menschlichen Berührungen spannungsführender Teile ein wichtiger Schutzmechanismus ist, sollten Sie unbedingt nachrüsten. Der enorme Vorteil: Bei Drei-Leiter-Hauselektrik und einem hinreichend großen Sicherungskasten ist es ein Leichtes, FIs nachzurüsten. Es sind weder neue Leitungen noch andere Arbeiten nötig.
Tipp 1: Müssen Sie hierfür einen neuen Schaltschrank installieren lassen, nehmen Sie gleich einen „auf Zuwachs“. Sollten Sie dereinst eine tiefergreifende Sanierung durchführen wollen, können damit neue Stromkreise problemlos integriert werden.
Tipp 2: Neue Blenden für Steckdosen und Lichtschalter sind rasch installiert und können einen frischeren Look verleihen.
Neue Fensterdichtungen & Rolladenkastendämmung
Fenster (sowie Fenstertüren und sonstige Außentüren) sollten zusammen mit einer Fassadendämmung erneuert werden. Nur das verhindert thermische Ungleichheiten und damit einhergehende Feuchtigkeitsprobleme.
Wenn Doppelfenster installiert sind, ist es nicht nötig, sofort den ganz großen Sanierungsaufwand zu betreiben. Etwas Arbeit sollten Sie sich jedoch machen:
1. Ersetzen Sie die (meist verhärteten) Dichtungsprofile. Typischerweise handelt es sich um Standardprofile, wodurch es selbst für alte Fenster noch Ersatz gibt.
2. Öffnen Sie Rollladenkästen und installieren Sie eine Rollladenkastendämmung. Bei alten Gebäuden geht darüber oft viel Wärme verloren.
3. Wenn Sie die Kasten sowieso öffnen, installieren Sie neue Gurtbänder und schmieren Sie die Drehlager. Letzteres sollten Sie selbst bei elektrisch betriebenen Rollläden tun.
Sofern Ihr Haus über eine alte Haustür mit hohem Metallanteil und Einfachverglasung verfügt, sollten Sie keine Minimalmaßnahmen betreiben. Hier ist eine brandneue Tür der tatsächlich beste Weg. Lassen Sie sich aber beraten, damit deren Wärmedurchgangswert, mit dem der Fassade korreliert.
Moderne Türschlösser und ähnliche Sicherheitstechnik
Die berühmte Schlüsselübergabe ist oft nicht nur ein sprichwörtlicher Akt. Schauen Sie sich dieses Element genauer an, werden Sie vielfach ein hohes Alter feststellen. Zwar gehen eher wenige Einbrecher den Weg über die Vordertür, jedoch ist letztlich jede Tür ein Einfallstor – und derart alte Schlösser bieten oft nur wenige Sekunden lang Widerstand gehen fähige Hände mit Werkzeugen.
Um die Sicherheit Ihres Hauses deutlich zu erhöhen, sollten Sie im Fachhandel neue Schließzylinder erstehen – und dabei nicht auf den Preis schauen. Bedenken Sie zudem: Sie können nie wissen, ob die Vorbesitzer nicht vielleicht Dritten einen Ersatzschlüssel überließen.
Insbesondere bei nicht einsehbaren Zweit-Türen, etwa solchen, die von außen in den Keller führen, sollten Sie es nicht dabei belassen. Hier bieten zusätzliche (gern ebenfalls abschließbare) Türketten an der Innenseite eine überragende Sicherheit. Sie halten Einbrecher selbst dann noch ab, wenn diese das reguläre Türschloss überwunden haben – was sich selbst bei sehr hochwertigen Stücken leider nie gänzlich ausschließen lässt.
