Geld fürs Eigenheim: Besonderheiten einer Baufinanzierung

Der Traum vom Eigenheim ist leider mit hohen Kosten verbunden. © unsplash.com, Tierra Mallorca

Es ist der Traum vieler Menschen in Deutschland: Die eigenen vier Wände. Egal, ob das Haus schon steht und nur gekauft werden muss oder es von Grund auf gebaut wird, 87 Prozent der jungen Menschen träumen von einem Eigenheim. Gerade für einen Neubau muss jedoch heutzutage tief in die Tasche gegriffen werden, um die Finanzierung bewerkstelligen zu können. In den meisten Fällen wird deshalb auf einen Immobilienkredit zurückgegriffen. Mit einer privaten Baufinanzierung können Sie eine eigene Immobilie, beispielsweise in Form eines Hauses finanzieren. Allerdings ist die Aufnahme des Kredits mit einigen Bedingungen und Besonderheiten verknüpft. Wir zeigen Ihnen, was Sie bei der Baufinanzierung alles beachten müssen.

Finanzierung einer Immobilie generell

Wenn Sie sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen möchten, haben Sie grundsätzlich erst einmal drei Möglichkeiten, wie Sie Ihre Immobilie finanzieren können. Wenn Sie viel Geld auf die Seite gelegt, angespart oder rentabel investiert haben, können Sie Ihr Eigenkapital einsetzen, um eine Immobilie zu kaufen.

Eine Finanzierung durch Einsparungen am Bau ist möglich, wenn Sie selbst mitwirken. Auf diese Weise senken Sie die Gesamtkosten, da Sie weniger Arbeiter*innen beschäftigen müssen und auf diese Weise den Bedarf an Kapital senken.

Sollten Ihr Eigenkapital und Ihre Eigenleistungen nicht ausreichen, um die Immobilie zu finanzieren, benötigen Sie Fremdkapital. Das bekommen Sie in Form eines Darlehens, beispielsweise bei einer Bank, einer Privatperson oder anderen Kreditinstituten. Staatliche Förderhilfen, wie etwa der Wohnriester oder Programme der staatlichen KfW-Bank, können Ihnen ebenfalls weiterhelfen.

Was ist eine Baufinanzierung überhaupt?

Die Baufinanzierung fällt natürlich unter das Fremdkapital. Im Prinzip handelt es sich dabei um ein Darlehen, dass jedoch an eine Immobilie geknüpft ist. Sprich, das Geld darf ausschließlich für den Bau, den Kauf, die Renovierung oder die Sanierung einer Immobilie verwendet werden. Baufinanzierungen laufen zudem über sehr langen Zeitraum.

Außerdem wird in den meisten Fällen ein gewisses Eigenkapital vorausgesetzt. Mindestens 10 bis 15 Prozent des eigentlichen Baupreises sind als Eigenkapital empfehlenswert.

Eigenleistungen bis zu einer maximalen Höhe von 30.000 Euro werden ebenfalls anerkannt, ähnlich zusätzliche Sicherheiten, wie etwa eine Lebensversicherung oder eine weitere unbelastete Immobilie, die in Ihrem oder dem Besitz Ihrer Eltern ist

Unterschiede zum herkömmlichen Ratenkredit

Im Prinzip handelt es sich bei einer Baufinanzierung um einen Kredit. Sie leihen sich Geld bei einem Kreditgeber. Das müssen Sie innerhalb eines festgelegten Zeitraums mit Zinsen zurückzahlen. Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Kredit ist jedoch die Laufzeit deutlich länger. Während Sie an einem Ratenkredit ein paar Monate oder Jahre abbezahlen, wird eine Immobilienfinanzierung nicht selten über mehrere Jahrzehnte hinweg beglichen.

Ein weiterer Unterschied ist das Thema Sicherheit. Während Sie beim Ratenkredit mit ihrem eigenen Einkommen haften, dient den Geldgeber*innen bei der Baufinanzierung die Immobilie selbst als Sicherheit. Der Bank gehört das Haus also bis Sie das Darlehen zurückbezahlt haben.

Das ist wohl einer der Gründe, weshalb Immobiliendarlehen günstiger angeboten werden können, sprich niedrigere Zinsen haben als herkömmliche Ratenkredite.

Voraussetzungen für eine Baufinanzierung

Um jedoch von den Vorteilen einer Baufinanzierung profitieren zu können, müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen.

  • Sie müssen volljährig sein und mindestens das 18. Lebensjahr vollendet haben. Das gilt im Übrigen für jeden Kredit, der in Deutschland vergeben wird.
  • Allerdings sollten Sie nicht älter als 75 Jahre sein.
  • Ein fester Wohnsitz in Deutschland ist ebenfalls wichtig.
  • Passend dazu sollten Sie über eine deutsche Kontoverbindung verfügen.
  • Bei einer Baufinanzierung ist ein gewisses Eigenkapital ebenfalls nötig. Wie bereits erwähnt, sind 10 bis 15 Prozent des Nettopreises der Immobilie empfehlenswert.
  • Ein unbefristeter Arbeitsvertrag ist für Banken wichtig, damit sie wissen,  dass Sie den Kredit bedienen können.
  • Zudem dürfen Sie nicht in einer Ausbildung sein oder in der Probezeit stecken.
  • Sie müssen über Sicherheiten und eine ausreichende Bonität verfügen.

Hausbank oder Direktbank?

Wenn Sie sich nach Baufinanzierungen umsehen, wird Sie der erste Weg bestimmt zu Ihrer Hausbank führen, bei der Sie mitunter schon mehrere Jahre Kund*in sind. Hier können Sie zwar eine persönliche Beratung bekommen, allerdings sind die Möglichkeiten hier deutlich beschränkter.

Bei Ihrer Hausbank wird Ihnen oft nur ein einziges Angebot zur Baufinanzierung vorgelegt, bei dem zwar noch Spielraum ist. Dennoch haben Sie weniger Auswahl.

Anders sieht es bei den sogenannten Direktbanken aus. Diese Banken funktionieren rein online und bieten eine riesige Auswahl verschiedener Kredite. Aufgrund der großen Auswahl verschiedener Anbieter, fällt es jedoch schwer einen guten Überblick zu behalten.

Online sogar noch bessere Konditionen

Im Gegensatz zur Hausbank bieten Direktbanken deutlich günstigere Kredite an. Denn hier muss viel weniger Personal beschäftigt werden, außerdem fallen Büromieten und weitere Infrastruktur weg, aufgrund dieses dezentralen Konzepts weg. Die Kosten, die dadurch eingespart werden, sorgen dafür, dass weniger Zinsen für die Darlehen verlangt werden und sie somit günstiger werden.

Große Auswahl und bessere Konditionen für Baufinanzierungen finden Sie online. © unsplash.com, Brooke Cagle

Hier haben auch Menschen die Möglichkeit auf eine Baufinanzierung, die bei herkömmlichen Filialbanken abgelehnt worden wären. In vielen Fällen entfällt nämlich eine Überprüfung der  Schufa-Daten.

Durch die große Auswahl an Anbietern, ist es möglich den Kredit mit dem besten Konditionen auszuwählen. Wie bereits erwähnt, ist es jedoch schwierig hier den Überblick zu behalten und folglich das beste Angebot überhaupt zu finden.

Vergleich der Angebote ist besonders wichtig

Damit Sie den Überblick nicht verlieren, empfiehlt sich ein Vergleich der verschiedenen Anbieter online. So finden Sie den passenden Kredit für Ihre Immobilie. Die Kreditvergleiche im Internet funktionieren dabei wie spezielle Suchmaschinen. Sie geben Ihren Verwendungszweck, die gewünschte Laufzeit sowie die benötigte Kreditsumme ein.

Die Portale suchen dann aus einer Vielzahl verschiedener Anbieter das passende Darlehen für Sie heraus.

Darüber hinaus können Sie den Kredit direkt über die Portale beantragen und den Vertrag verwalten. Die passende Beratung gibt es ebenfalls, und zwar telefonisch oder via Videochat. Alles funktioniert rein online. Somit müssen Sie für die Beantragung Ihrer Baufinanzierung nicht einmal die Wohnung verlassen.

Langfristiger als herkömmliche Kredite

Während ein Ratenkredit innerhalb einiger Monate oder Jahre abbezahlt sein sollte, ziehen sich Immobilienkredite deutlich mehr in die Länge. Lange Laufzeiten von bis zu 25 Jahren sind hier also keine Seltenheit. Bei einem Sofortkredit reicht die Laufzeit selten länger über  sechs bis acht Jahre hinaus.

Das liegt vor allem an den hohen Summen. Baufinanzierungen beginnen erst ab einem Betrag von 20.000 oder 50.000 Euro. Nach oben sind hier die Grenzen offen. Laut einer aktuellen Studie der Interhyp AG betrug im Schnitt die aufgenommene Darlehenssumme für Baufinanzierungen etwa 434.000 Euro.

Diese Zahl ist wohl auch den steigenden Preisen für Wohnraum in Deutschland geschuldet. Vor allem in den Städten ist Wohnraum teuer und somit Mangelware für einkommensschwächere Haushalte.

Besonders niedrige Zinsen

Trotz steigender Preise für Immobilien ist es dennoch eine gute Zeit, um zu bauen oder Immobilien zu kaufen. Die Zinsen für Baufinanzierungen sind so günstig wie nie wegen der noch immer andauernden Niedrigzinsphase. Dadurch sind die Zinsen für Kredite ebenfalls sehr gering, wodurch dich die Kosten für das Darlehen in Grenzen halten.

Speziell bei der Baufinanzierung ist das jedoch nicht der einzige Grund für günstige Kredite. Die lange Finanzierung bietet der Bank eine Art konstantes und langfristiges Einkommen. Dadurch können sie günstigere Zinsen anbieten.

Alles eine Frage der Sicherheit

Ein weiterer Grund für die günstigen Zinsen ist die Sicherheit, die Sie Kreditgeber*innen mit dem Bau oder dem Kauf einer Immobilie bieten. Wenn Sie eine Baufinanzierung aufnehmen, geht die Immobilie zunächst in den Besitz der Bank über, bis Sie das Darlehen komplett abbezahlt haben. Das wird im Grundbuch festgehalten. Wenn Sie mit den monatlichen Raten also nicht mehr hinterherkommen, könnte die Bank im Prinzip das Haus als Sicherheit verkaufen.

Durch diese enorme Sicherheit ist es der Bank ebenfalls möglich besonders niedrige Zinsen anzubieten. Aus diesem Grund darf eine Baufinanzierung ausschließlich für Immobilien genutzt werden. Es herrscht eine sogenannte Zweckbindung.

Anders sieht es bei Ratenkrediten aus. Sie dürfen in den meisten Fällen frei verwendet werden, sofern keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden, beispielsweise wenn der Kredit für den Kauf eines bestimmten Autos verwendet werden muss.

Rückführung des Darlehens auf verschiedenen Wegen

Wenn Sie einen herkömmlichen Ratenkredit aufnehmen, zahlen Sie für einen festgelegten Zeitraum monatliche Beträge inklusive Zinsen zurück, bis alles wieder abbezahlt ist. Bei einer Baufinanzierung kann die Rückführung der ausgezahlten Summe jedoch etwas anders ablaufen. Hier haben Sie grundsätzlich drei verschiedene Möglichkeiten.

  • Annuitätentilgung: Dabei handelt es sich wohl um die beliebteste Tilgungsart bei einer Baufinanzierung. Es wird eine monatlich gleichbleibende Rate gezahlt. Innerhalb dieser Rate verlagert sich die Zusammensetzung zwischen Zinsanteil und Tilgungsanteil. Anfangs ist der Zinsanteil noch größer und wird mit der Zeit immer kleiner, dafür wird der Tilgungsanteil größer.
  • Endfällige Tilgung: Es werden in einer monatlichen Rate nur die Zinsen an die Bank zurückgeführt. Nebenbei wird ein monatlicher Betrag auf ein Sparkonto oder Ähnliches überwiesen. Am Ende der Kreditlaufzeit ist der Tilgungsanteil vom Sparkonto dann auf einen Schlag fällig. Hier können Bausparverträge oder Lebensversicherungen eingesetzt werden.
  • Ratentilgung: Es wird eine monatliche Rate bezahlt, die immer kleiner wird. Der Tilgungsanteil bleibt immer gleich, allerdings nimmt der Zinsanteil der Rate immer weiter ab.

Generell ist es wichtig eine Sollzinsbindung für einen gewissen Zeitraum abzuschließen. So haben Sie garantiert planbare Zinsen, selbst wenn sich die Zinslage einmal wieder verändern sollte. Wenn die Zinsbindung abläuft, der Kredit jedoch noch nicht abbezahlt ist, kann eine Anschlussfinanzierung nötig werden.

Mit einer Baufinanzierung rückt der Traum vom Eigenheim in greifbare Nähe. © unsplash.com, Ibrahim Rifath

Fazit

Besonders bei der Baufinanzierung gibt es eine Menge Punkte zu beachten. Sie unterscheidet sich nicht nur in der Länge und der Zinshöhe von einem herkömmlichen Ratenkredit. Auch die Rückzahlung sowie die Voraussetzungen können sich komplett anders gestalten. Lassen Sie sich hier gut beraten und versuchen Sie möglichst viele Angebote miteinander zu vergleichen, beispielsweise mit Hilfe von Vergleichsportalen online. Immerhin ist es die größte Investition, die Sie jemals tätigen werden.

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