Vorteile des Online-Vergleichs bei Baufinanzierungen

Baufinanzierungen stellen unter den Krediten eine besondere Sparte dar. Dies liegt an den größeren Summen, die aufgenommen werden, aber auch an den Laufzeiten der Verträge. Solche finanziellen Projekte sollten daher ausreichend geplant werden. Nicht allein die Art des Hauses oder der zu erwerbenden Wohnung ist entscheidend, auch die Baufinanzierung an sich muss in diese Planung einbezogen und mit großer Sorgfalt geplant werden. Auf dem Weg zur idealen Baufinanzierung, die natürlich nur fallbezogen ideal sein kann, helfen Online-Vergleiche. Warum das so ist und worauf es bei der Baufinanzierung ankommt, zeigt dieser Artikel.

Online-Vergleich: Darum ist er so wichtig

Zu Online-Vergleichen wird Verbrauchern bei vielerlei Dingen geraten. Der Hintergrund ist stets, dass der Vergleich einen Überblick bietet, der es Verbrauchern ermöglicht, freie und informierte Entscheidungen zu treffen. Was schon bei kleineren Summen oder kurzen Laufzeiten sinnvoll ist, zahlt sich bei einer Baufinanzierung natürlich besonders deutlich aus. Verbraucher haben es heute zum Glück sehr einfach: So können sie smava Baufinanzierungen unverbindlich vergleichen und auf diesem Weg das beste Angebot herausfiltern.

Hier die Argumente für einen Online-Vergleich im Überblick:

• Langzeitvertrag – Baufinanzierungen gehen häufig über eine Laufzeit von zwanzig Jahren. Das ist eine lange Zeit, die quasi ein Viertel des Lebens beträgt. Es ist zu verständlich, dass bei einer solch langen Bindung möglichst alles passen muss. Wie beispielsweise die eingeräumte Zinsbindungsfrist.
• Summe – Baufinanzierungen belaufen sich heute meist in Größenordnungen von 250.000 Euro und aufwärts. Nicht selten steht vorne statt der 2 eine 3 oder gar eine 4. Bei solchen Summen ist auch das persönliche Risiko immens, wenn nicht alles gut geplant und durchdacht ist. Niedrige Zinsen helfen hier zudem, die Kosten noch einigermaßen im Rahmen zu halten.
• Zinsen – sicherlich sind die Baufinanzierungszinsen aktuell recht günstig, obwohl sie steigen. Doch aufgrund der langen Laufzeit und der hohen Summe machen schon kleinste Unterschiede bei den Zinsen gewaltige Kostenunterschiede aus. Bei einer Kreditsumme von 280.000 Euro werden bei anfänglicher Tilgung von 2% und einem Zinssatz von 1,5% pro Jahr ca. 65.000 Euro Zinsen in 20 Jahren fällig. Bei einem Zinssatz von 1,8% lägen die Zinskosten im gleichen Zeitraum schon bei 78.000 Euro – also fast 13.000 Euro mehr.

Grundsätzlich geht es bei einem Online-Vergleich von Baufinanzierungen darum, Kosten zu sparen, aber auch darum, für sich persönlich den sichersten Vertrag zu finden. Online-Vergleiche bieten mit wenigen Klicks die Möglichkeit, die Zinsen der einzelnen Baufinanzierer zu sehen und über das repräsentative Beispiel in Erfahrung zu bringen, in welche Richtung sich die Kosten bewegen. Aber Online-Vergleiche bieten auf den ersten Blick noch mehr, denn auch Details und Leistungen werden in den Angeboten angezeigt.

Auch die Leistungen lassen sich gut vergleichen

Zinsen, Summe und Laufzeit – das sind die harten Kernfaktoren einer Baufinanzierung. Dabei kommt es aber auch auf Leistungen an, die unmittelbar mit dem Kredit in Verbindung stehen und die gleichfalls verglichen werden müssen:

• Bereitstellungszinsfreie Zeit – welche Zeitspanne wird gewährt? Gerade, wenn die Baugenehmigung noch geprüft wird oder der Baustart nicht unmittelbar beginnen kann, ist eine lange Zeitspanne notwendig, innerhalb derer keine Bereitstellungszinsen anfallen. Dies gilt insbesondere in Zeiten, in denen es dank Baustoffmangel durchaus Verzögerungen geben kann.
• Bereitstellungszinsen – wie werden sie gehandhabt und wie hoch sind sie? Wie erwähnt, kann sich auf Baustellen immer etwas verzögern und gerade bei Baustoffknappheit ist es wahrscheinlich, dass der nächste Abschnitt mitunter erst später beginnen kann. Hohe Bereitstellungszinsen verteuern den Kredit dann deutlich und können eine eng geplante Finanzierung auf wackelige Füße stellen.
• Sondertilgungen – kostenfreie Sondertilgungen sollten einmal im Jahr möglich sein. Wichtig ist, zu prüfen, welcher Anbieter hier die besten Konditionen hat. Es kommt vor, dass die Höhe der Sondertilgung begrenzt ist. Hier sollten Kreditnehmer vorher prüfen, was für die eigenen Bedürfnisse wichtig ist. Wer hingegen keine außerplanmäßigen Einkünfte erwartet, kann auch auf kostenfreie Sondertilgungsoptionen im Kreditvertrag verzichten – schließlich bringen diese nicht selten auch Zinsaufschläge mit sich.
• Zinsbindung – wie lang ist sie? Auch wenn die Bauzinsen steigen, so sind sie weiterhin günstig. Eine lange Zinsbindungsphase ist somit durchaus sinnvoll. Es ist damit zu rechnen, dass sich das Zinsniveau für Baufinanzierungen deutlich nach oben bewegt, sodass eine früh endende Zinsbindung für den Bauherrn teure Neuberechnungen bedingen kann.

Bei sämtlichen Vergleichen sollten die gängigen Hausbanken oder örtlichen Banken mitberücksichtigt werden. Nur so ergibt sich ein klares Bild. Es hilft auch, die Favoriten aus dem Vergleich nochmals direkt bei der jeweiligen Bank zu suchen und dort Angaben zu vergleichen. Es ist gut möglich, dass einige Details und Leistungen von den Banken nicht an die Vergleichsportale gemeldet werden.

Was ist bei einer Baufinanzierung sonst noch wichtig?

Das Wichtigste bei jeder Baufinanzierung ist: sie hervorragend durchzurechnen und zu planen. Baufinanzierungen lassen sich ein wenig mit der Ehe vergleichen: Beide werden auf lange Zeit beschlossen, doch wenn es vorzeitig auseinandergeht, wird es fast immer unangenehm. Die Finanzierung muss auf guten Standbeinen stehen und so durchdacht sein, dass sie auch bei einer veränderten Lebenssituation noch zu stemmen oder aber anzupassen ist. Aber worauf kommt es sonst an?

• Zinsbindung – wie schon oben gesagt, sie ist wichtig. Bei hohen Zinsen fällt sie besser kurz aus, es sei denn, die Zinsentwicklung nach unten ist höchst unwahrscheinlich. Bei niedrigen Zinsen ist sie länger und beträgt mindestens zehn Jahre. Ab dem zehnten Jahr der Laufzeit besteht übrigens ein Sonderkündigungsrecht; Kreditnehmer können sich dann also durchaus umorientieren, wenn sie eine Umschuldung zu besseren Konditionen erhalten können.
• Anfängliche Tilgung – um niedrige Raten zu erhalten, greifen viele Kreditnehmer auf eine niedrige Tilgungsquote zurück. Das ist fatal: Liegt die anfängliche Tilgungsquote niedrig (niedriger als 2%), müssen unter dem Strich deutlich mehr Zinsen gezahlt werden, weil die Abzahlung länger dauert. Wer also eine geringe Tilgung vereinbart, der hat nach zehn oder zwanzig Jahren noch einen Großteil der Kreditsumme auf der Schuldenseite stehen. Für Anschlussfinanzierungen oder Umschuldungen ist das gravierend, denn nicht nur ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass die Zinsen zu dem Zeitpunkt weitaus höher sind,  sie müssen auch praktisch ihre Baufinanzierung ein zweites Mal aufnehmen. Experten raten dazu, die Tilgung auf 3 Prozent und aufwärts zu setzen. Jetzt, wenn die Zinsen so niedrig sind, lohnt es sich, den auch durch Vergleiche eingesparten Zins in die Tilgung zu stecken.
• Eigenkapital – nur wenige Banken erlauben eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. 10-Prozent-Finanzierungen erhalten im Regelfall nur sehr gut situierte Kreditnehmer, die bereits unbelastete Immobilien in der Hinterhand haben. Für alle anderen gilt, möglichst viel Eigenkapital bereitzustellen.

Das Eigenkapital senkt die Kreditsumme und somit die Gesamtkosten des Kredits. Wie hoch es aus Sicht der Bank mindestens sein muss, hängt von der finanziellen Situation des Kreditnehmers ab. Allgemein wird gesagt, dass das Eigenkapital die Baunebenkosten mindestens abdecken sollte. Viele Banken fordern diesen Betrag als Mindestleistungen. Im Schnitt sind das zehn bis fünfzehn Prozent der Kreditsumme, abhängig vom Bundesland und den dortigen Kostenstrukturen. Aber wie lässt sich Eigenkapital erbringen? Es gibt mehrere Wege:

• Erspartes – ob Bausparvertrag oder tatsächlich erspartes Geld auf Sparkonten. Jede Geldsumme, über die der Kreditnehmer frei verfügen kann, ist Eigenkapital.
• Erbe/Schenkung – auch darüber kann das Eigenkapital erbracht werden. In beiden Fällen sollte vor der Benennung der Höhe jedoch rechtlich geprüft werden, ob und inwieweit Steuern anfallen. Gerade bei Schenkungen von entfernteren Verwandten oder Freunden ist das ein Problem.
• Private Darlehen – auch ein von privat aufgenommenes Darlehen kann als Eigenkapital dienen.
• Werte – Fonds, ETFs, Grundstücke (nur, wenn bebaubar), Kunstgegenstände – all diese können dem Eigenkapital zugeführt werden.

Eine sehr gute Lösung, um den Kredit zu vergünstigen, ist die Anrechnung von Eigenleistungen als Eigenkapital. Bis zu fünfzehn Prozent der Darlehenssumme sind in Form von Eigenleistungen anrechenbar. Je nach beruflichem Hintergrund oder Möglichkeiten sind über fünfzig Prozent möglich, dies gilt aber nur, wenn nachweislich bewiesen werden kann, dass die fachlichen Fähigkeiten für die Arbeiten vorhanden sind. Wer in seiner Familie einen Elektriker, einen Maurer, einen Installateur, einen Dachdecker und weitere Gewerke hat und diese beim Hausbau fest einbezieht, der hat gute Chancen auf eine höhere Anrechnung.

Rund um die Eigenleistung gilt es aber, Einiges zu beachten:

• Realistische Einschätzung – es ist sinnvoller, weniger Eigenleistung zu erbringen, als am Ende nichts zu schaffen. Eigenleistungen beim Hausbau sind kräftezehrend, zeitintensiv und nervenaufreibend. Es ist sinnvoller, sich nur auf das Streichen der Wände oder Verlegen der Böden festzulegen, als am Ende niemals fertig zu werden.
• Unterstützung – wer Eigenleistungen vereinbart, der sollte Unterstützung haben. Doch muss hier sehr locker geplant werden. Niemand kann von Freunden oder Bekannten erwarten, jedes Wochenende oder jeden Abend auf der Baustelle zu arbeiten. Bei vielen Hausbauern sieht es so aus, dass anfangs noch viele Freunde da sind, doch von Woche zu Woche sinkt die Hilfsbereitschaft.
• Tabu – einige Arbeiten sind für Laien absolut tabu, selbst wenn handwerkliches Geschick vorhanden ist: Wasser, Elektrizität, tragende Strukturen – Laien dürfen niemals diese Arbeiten ausführen. Die meisten Banken erlauben sie auch nicht, sofern kein Fachnachweis geführt wird.

Bei allen Arbeiten rund um die Heizung, Elektrik oder sich in der Wand befindlichen Wasserleitungen spielt ohnehin die Haftungsfrage mit hinein. Macht ein beauftragter Handwerker einen Fehler, so muss er für den Schaden und Folgekosten aufkommen. Macht jedoch der Hausbesitzer selbst den Fehler, so steht er mit leeren Händen, aber einem großen Schaden da.

Fazit – der Vergleich gibt den Überblick

Ein Vergleich der Baufinanzierungen bietet den besten Überblick über den gesamten Markt. Zudem erlaubt er Kreditnehmern, bessere Verhandlungen zu führen. Wer weiß, welche Details und Leistungen üblich sind, der kann im Gespräch mit der Bank wesentlich besser argumentieren und muss nicht alle Vorschläge klaglos akzeptieren. Natürlich ist auch das Drumherum der Baufinanzierung wichtig. Insbesondere das Thema Eigenkapital ist nicht zu unterschätzen, wobei die Option, durch Eigenleistungen indirekt Eigenkapital hineinzubringen, sehr positiv ist. Es muss nur das Sprichwort »Schuster bleib bei deinen Leisten« beachtet werden.