Damit die Übertragung von Immobilien und Geldvermögen im Erbfall oder bei vorzeitiger Schenkung innerhalb der Familie möglichst steuersparend möglich ist, hat der deutsche Gesetzgeber relativ großzügige Freibeträge eingeräumt. So haben Immobilienbesitzer heute die Möglichkeit, pro Kind einen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil und innerhalb von zehn Jahren zu nutzen. Liegt der Wert der geschenkten Immobilien über dem Freibetrag, fällt Erbschaft- oder Schenkungssteuer für den übersteigenden Betrag an.

Viele Immobilienbesitzer übertragen schon zu Lebzeiten ihre Objekte auf die nachfolgende Generation, lassen sich dabei jedoch ein dingliches Wohnrecht einräumen, das im Grundbuch eingetragen wird. „Die Lösung hat unter anderem den Vorteil, dass eine Immobilie, auf die ein dingliches Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist, objektiv weniger Wert hat als eine Immobilie, bei der das nicht der Fall ist“, erläutert Stefanie Jäger-Reinauer, Rechtsanwältin und Steuerberaterin in Steinenbronn bei Stuttgart.

Das dinglich abgesicherte Wohnrecht kann den Wert einer Immobilie verringern, sodass eventuell gar keine oder weniger Schenkungssteuer anfällt. „Schenkende sollten jedoch darauf achten, dass sie diese Konstruktion nicht verändern.

Geben Eltern zum Beispiel das Wohnrecht an der auf ihr Kind überschriebenen Immobilie auf, weil sie in ein Altersheim ziehen, könnte es durchaus sein, dass nachträglich doch noch Schenkungssteuer anfällt“, schränkt die Steuerjuristin ein. „Umgekehrt gilt nämlich, dass der Wert der Immobilie wieder steigt, wenn das dingliche Wohnrecht irgendwann wegfällt. Juristen sprechen hier von einer Bereicherung des Grundstückseigentümers“, macht die Steuerfachfrau deutlich.

Der Fall:
Mit einem solchen Fall hatte sich der Bundesfinanzhof zu beschäftigen. Ein Ehepaar hatte das dingliche Wohnrecht an einer zu Lebzeiten übertragenen Immobilie unentgeltlich aufgegeben, was prompt zu einer schenkungssteuerlichen Nachforderung des Fiskus führte. Die Steuerbürger wehrten sich dagegen vor Gericht – allerdings erfolglos.

Argument der Richter:
Dieser Rechtsverzicht sei als freigiebige Zuwendung im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes zu beurteilen. Beim vorzeitigen unentgeltlichen Verzicht auf ein Wohnrecht könne nichts anderes gelten, weil das dingliche Wohnrecht dem Nießbrauch ähnlich sei. Das dingliche Wohnrecht entziehe dem Grundstückseigentümer auf Dauer das Nutzungsrecht an einem Gebäude. Es garantiere dem Berechtigten eine gesicherte Rechtsposition, weil das Wohnrecht aufgrund seiner dinglichen Wirkung als beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht nur den bewilligenden Grundstückseigentümer, sondern auch dessen Rechtsnachfolger binde.

Die Vorinstanz habe daher „zutreffend angenommen, dass der unentgeltliche Verzicht auf ein dingliches Wohnrecht eine Bereicherung des Grundstückseigentümers bewirkt, weil dieser aufgrund des Verzichts von einer Beschränkung der Eigentümerbefugnisse befreit wird und sein Grundstückseigentum insoweit eine Wertsteigerung erfährt“, so das höchste deutsche Steuergericht.

Rechtsanwältin Jäger-Reinauer rät deshalb, das Wohnrecht nicht zu löschen, sollte sich die Lebenssituation der Wohnberechtigten ändern. „Allerdings ist dann der Verkauf der betroffenen Immobilie praktisch unmöglich, weil ein fremder Dritter in der Regel kein Objekt erwirbt, das mit einem Wohnrecht belastet ist.“ Deshalb sei es empfehlenswert, bei der Planung einer vorzeitigen Vermögens-übertragung zwischen Eltern und Kind die Frage zu klären, ob und unter welchen Umständen eine geschenkte Immobilie später verkauft werden soll. (Bundesfinanzhof, Beschluss vom 23. Juni 2010, Az II B 32/10) (Text: André Schneider)