Ob Haus oder Wohnung: In Wohnimmobilien besteht regelmäßig Renovierungsbedarf. Alle fünf Jahre empfehlen Wohnexperten Renovierungsarbeiten in Wohn- und Schlafzimmern. Für alle anderen Räume setzen sie Abstände von drei Jahren an. Auch Bewohner selbst wünschen sich nach gewisser Zeit oft Erneuerungsmaßnahmen. Zum Beispiel, wenn sie sich an der alten Wandgestaltung satt gesehen haben. Wichtig ist bei Renovierungsanliegen vorab eine detaillierte Prüfung. Welche Bereiche sollen erneuert werden und reicht eine Renovierung tatsächlich aus, oder wäre eine Sanierung sinnvoller? Sind diese Fragen beantwortet, sollten Eigentümer die Kosten für die geplanten Arbeiten abschätzen und einen Finanzierungsplan aufstellen, der auch versteckte Kosten berücksichtigt.
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Kostenfalle: Wenn Renovierungen zur Sanierung werden
Wenn sich Haus- oder Wohnungseigentümer ohne Planung und Prüfung in Renovierungsmaßnahmen stürzen, sind sie auf das Ausmaß der finanziellen Belastung oft nicht vorbereitet. Hier ein bisschen Farbe, da ein bisschen Boden – was soll das schon kosten? Wer mit dieser Einstellung renoviert, manövriert sich schnell in eine Kostenfalle. Nur durch die genaue Abschätzung aller Kostenpunkte kann eine vernünftige Finanzierung geplant werden. Wichtig ist das vor allem bei Renovierungsarbeiten unmittelbar nach dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, weil das Budget in dieser Situation meist angespannt ist. Die aufgenommene Baufinanzierung ist ausgereizt und zur Umsetzung der Renovierung wird eine Anschlussfinanzierung erforderlich. Um dieses zweite Darlehen zu den besten Konditionen aufnehmen zu können und sich mit Renovierungsarbeiten nicht zu übernehmen, ist Planung entscheidend. Eigentümer sollten dabei immer auch an Rücklagen und Sicherheiten denken, denn bei unerwarteten Ereignissen sollten die geplanten Arbeiten nicht gestoppt werden müssen. Andernfalls steht man schlimmstenfalls in nahezu unbewohnbaren Räumen, bis man genügend Geld zur Fertigstellung zusammengespart hat. Besonders ärgerlich ist es, wenn sich inmitten der Renovierungsarbeiten Sanierungsbedarf herausstellt. In der Praxis ist das häufig der Fall, denn der Übergang zwischen Renovierung und Sanierung ist fließend. Letztlich wird
- beim Renovieren etwas wiederhergestellt. Ist eine Dämmschicht beispielsweise beschädigt, lässt sich dieser Mangel per Renovierung beheben. Das heißt, dass die Schicht stellenweise ausgebessert wird.
- beim Sanieren etwas komplett erneuert. Zum Beispiel, wenn eine beschädigte Dämmung nicht nur ausgebessert, sondern komplett ersetzt wird.
- Stellt sich erst bei den Arbeiten heraus, dass eine Dämmung nicht nur stellenweise, sondern großflächig beschädigt ist, wird aus einer geplanten Renovierung unvorhergesehen eine Sanierung. Weil letztere aber mehr Kosten verursacht, liegen die Arbeiten daraufhin oft brach. Genau das kann mit Prüfung vermieden werden. Obwohl das vor allem auf den Bereich der energetischen Renovierung beziehungsweise Sanierung zutrifft, ist es auch bei anderen Renovierungsarbeiten zu bedenken. Beispielsweise bei der Wandgestaltung, wenn sich während eines neuen Anstrichs Beschädigungen der Grundsubstanz herausstellen.
Kostenabschätzung: Wie Eigentümer vorgehen sollten
Experten empfehlen, den Erneuerungsbedarf von Immobilien und die damit zusammenhängenden Kosten Bereich für Bereich zu überprüfen. Im Rahmen einer solchen Prüfung wird auch beurteilt, ob eine Renovierung oder Sanierung zu bevorzugen ist. Am besten gelingt diese Beurteilung mit fachlicher Unterstützung, denn nur mit Expertise lässt sich im Zweifelsfall die richtige Entscheidung treffen. Wer die Immobilie selbst bewohnt, wird in einigen Fällen eher zum Renovieren neigen. Ist eine Verkaufsabsicht gegeben oder entspricht das Wohneigentum einer Wertanlage, gelingt durch Sanierung eine Wertsteigerung. In diesem Fall muss man angesichts des Kaufpreises genau kalkulieren, welche Investitionen sinnvoll sind. Bei der Einschätzung konzentriert man sich Schritt für Schritt auf die Begutachtung wesentlicher Einzelbereiche wie:
- Fenster, Türen und Böden
- Dach
- Sanitäranlagen
- Dämmung und Mauerwerk
- Heizungsanlage und Heizungstechnik
- Maler- und Tapezierarbeiten
- Elektrik
In der Regel besteht nicht im Hinblick auf alle genannten Bereiche Renovierungs- oder Sanierungsbedarf. Die Gesamtkosten der Renovierung oder Sanierung sind am Ende von zahlreichen Faktoren abhängig. Neben dem Alter der Immobilie spielt beispielsweise die Quadratmeterzahl eine Rolle. Denn je mehr Quadratmeter die Bodenfläche ausmacht, desto höher sind die Kosten für eine Erneuerung der Böden. Analog dazu ist eine Dachsanierung umso teurer, je größer die Dachfläche. Auch die Qualität der Erneuerungsmaßnahmen beeinflusst die Höhe der Kostenbelastung. Gerade im Falle energetischer Sanierungsmaßnahmen oder Renovierungen sollten im Rahmen der Finanzplanung auch mögliche Förderungen geprüft werden, wie sie für die Modernisierung des Eigenheims zur Verfügung stehen.
Kostenpunkte: Wo sich nach der Kalkulation sparen lässt
Beachtenswerte Punkte bei der Berechnung der Renovierungs- oder Sanierungskosten sind zusammengefasst:
- das Alter des Hauses
- die Größe der Wohnimmobilie und der relevanten Teilbereiche
- die Anzahl und der Umfang etwaiger Schäden
- die Materialkosten
- im Einzelfall mögliche Planungskosten
- die erforderliche Arbeitszeit und die eingesetzten Arbeitskräfte
- die Beratungskosten bei der Kooperation mit Experten
Sind die zu erwartenden Kosten ermittelt, kann die Finanzierung über Renovierungs- und Sanierungsdarlehen erfolgen. Besteht tatsächlich nur oberflächlicher Renovierungsbedarf und benötigt die Immobilie etwa einen neuen Anstrich, dann lässt sich mit dem Einsatz der eigenen Arbeitskraft vieles an Kosten sparen. Eine Fachfirma muss nicht zwingend hinzugezogen werden. Malerarbeiten lassen sich bestens in Eigenregie erledigen, sodass nur für Werkzeuge und Materialien Kosten entstehen. Viele der benötigten Hilfsmittel lassen sich leihen, um die finanzielle Belastung weiter zu senken. Tapeten oder Farben machen dann den Großteil der Renovierungskosten aus. Um die Summe einschätzen zu können, werden die zu streichenden Flächen ausgemessen. Anschließend berechnet man die benötigte Farbmenge per Verbrauchsangaben auf den Farbeimern. Oft wird zur Kalkulation die Faustformel Quadratmeter Fläche mal 150 Milliliter verwendet. In der Praxis hängt der tatsächliche Verbrauch vom Untergrund ab. Bei Struktur- oder Raufasertapeten sind rund 20 Prozent auf das Ergebnis aufzuschlagen.
